Hypoteční úvěry jsou vlastně všechny úvěry zajištěné nemovitostí. Pokud chcete bydlet ve vlastním domě či bytě, stavíte nebo hledáte způsob, jak financovat stavbu nového bytu či domu, hypoteční úvěr je právě jednou z možností financování.

Dříve bylo možné hypoteční úvěry poskytovat pouze na investice do nemovitostí na území ČR, na jejich výstavbu či pořízení, a zajistit jeho splacení zástavním právem k nemovitosti. Nyní již tato podmínka zákonem daná není a hypoteční úvěry jsou vlastně všechny úvěry zajištěné nemovitostí. Nové znění zákona umožnilo jednu zásadní změnu, kterou je možnost poskytování hypotečních úvěrů také na zajištění potřeb bydlení, které nebylo možno financovat klasickým hypotečním úvěrem - na koupi družstevního bytu, složení členského podílu do bytového družstva, zaplacení odstupného dosavadnímu uživateli družstevního bytu nebo zaplacení odstupného uvedeného v darovací smlouvě k nemovitosti, rekonstrukci bytu v majetku obce nebo družstva s cílem získání užívacího práva k bytu apod.

Investice do nemovitostí jsou:

  • koupě nemovitosti, stavebního pozemku
  • výstavba nemovitosti
  • rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitosti
  • splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti
  • případně získání vlastnického podílu na nemovitosti (např. vypořádání společného jmění manželů - SMJ, vypořádání dědictví atd.)

Objekt hypotečního úvěru k investici do nemovitosti:

  • stavební pozemek
  • nemovitost sloužící k bydlení (např. rodinný dům či bytová jednotka)
  • nemovitost sloužící k individuální rekreaci
  • bytový dům, provozní dům
  • nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (garáž, bazén, sauna, terénní úpravy pozemku atd.)
  • případně podnikatelské objekty

Hypoteční úvěry lze v současné době rozlišit na dva základní typy a to dle účelu využití úvěru:

  • účelové
  • neúčelové, tzv. americká hypotéka.

Účelové hypoteční úvěry může klient použít pouze na účely definované bankou. Většinou se jedná o účel, kdy musí být hypoteční úvěr využit na investice do nemovitosti, objektu bydlení a to jak již u objektu v osobním vlastnictví, tak také obecněji na zajištění potřeb bydlení, které nemusí mít klient v osobním vlastnictví.

Neúčelový hypoteční úvěr, americká hypotéka, nemá pro klienta žádná omezení, na co peníze z úvěru použije. Může tak tímto úvěrem financovat i movité věci, jako je třeba automobil, studium dětí v zahraničí nebo třeba zájezd kolem světa.

Ať již účelový nebo neúčelový úvěr, oba musí být zajištěny nemovitostí v osobním vlastnictví. Navíc většinou účelové úvěry, kdy banka ví co je úvěrem financováno (na bydlení), mají lepší podmínky (nižší úrokové sazby) než úvěry neúčelové.

Dle výše úvěru

Dále je možné hypoteční úvěry rozlišit podle maximální výše, kterou může klient získat. Tato výše je dána procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované nemovitosti. U neúčelových úvěrů se tato výše pohybuje kolem 60% ceny obvyklé zastavené nemovitosti, u účelových úvěrů na bydlení se klient může setkat s úvěr do výše 70, 80, 90 nebo dokonce 100 procent.

Dle způsobu splácení

Hypoteční úvěry lze také rozlišit podle způsobů splácení a to na splácení:

  • Anuitní (klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky)
  • Progresivní (klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují)
  • Degresivní (klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně snižuje)

Najdou se i další způsoby podle čeho lze hypoteční úvěry rozlišovat např. podle toho pro koho jsou určeny, způsobu čerpání (jednorázové, postupné, před zápisem zástavního práva), podle doby splatnosti nebo podle doby fixace úrokové sazby.

Základní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti.

Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. polovinu domu. Na nemovitosti také nesmí váznout žádné věcné břemeno bránící užívání.

Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí, a na níž je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaží. Dalším nástrojem zajištění, které banka vyžaduje je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky.

Banka někdy také může požadovat uzavření životního nebo úvěrového pojištění žadatele a vinkulaci tohoto pojištění opět ve prospěch banky. Banka může též vyžadovat další spoludlužníky či ručitele pro případ, že by klient nebyl schopen úvěr splácet, např.vyšší věk spoludlužníka, nízká bonita apod.